郑州小产权房调查:清理面临利益纠葛

http://bdchuancheng.com/wj_www.xxfang.com 2012年04月25日 来源:互联网

  [ 类似于乔振岭这样的业主,并不是个小数目。而涉及的城中村,也从最初的柳林村一地,蔓延到柳林镇马头岗村、十八里河镇柴郭村等周边十多个城中村 ]

  傍晚时分,蹲在房檐下的郑州柳林村村民汤英,习惯性地从口袋中掏出一根烟,慢慢点上,在袅绕上升的烟雾中,他的眼睛再次停留在对面一排排林立的高楼上。10年前,那片土地长着他的庄稼,而现在,庄稼变成了小产权房。

  国土部日前表示,今年将选择小产权房问题相对突出的城市开展试点清理,除了没收、停建等举措,也不排除强拆的方式。有媒体报道称,小产权房密集的郑州,或为试点城市。

  而对于汤英这样的普通村民而言,有如最初他们并未从售罄的小产权房上获得太多收益,国土部的清理,同样未必能给他们带来实际好处。

  《第一财经日报》记者在郑州调查发现,因修建在村集体土地上而得名的小产权房,其背后已形成包括村民、开发商和购房者的既定利益局面,相比于上述清理措施,小产权房背后复杂的利益格局,才是未来试点清理的真正难题。

  柳林村的小产权房

  位于郑州市北部,花园北路与三全路交叉口的柳林村,追溯其小产权房发展历史,可以倒推至十多年前的1993年,而当时,有着2000多村民的柳林村,尚是一个以耕地为主的小村庄,人均1.5亩耕地。

  村民汤子期对本报记者回忆称,最初,随着郑州城区的扩展,柳林村村民曾建议整合村里的部分耕地,发展观光农业,但该建议并未成行。1993年,时为柳林村村支部书记的汤书奇,在村子的土地上开始开发柳林温泉小区。

  1998年前后,汤书奇又借村庄改造之机,向上级申请10亩宅基地,除其中4亩被用于为村民建造房屋外,其余6亩,则被用于建设名为柳林温泉公寓的小区。

  多位村民向本报记者证实称,柳林村大规模的小产权房的出现,是在1999年。彼时,汤书奇之弟汤书彦注册成立河南风雅颂置业有限公司(下称“风雅颂置业”),汤书奇的另一个弟弟汤书选,则被任命为柳林村第二村民组组长。

  从那时开始,原本归柳林村集体所有的耕地,开始成为汤氏兄弟从事小产权房开发的基础。“他们兄弟三个抱成团,掌控整个流程。”汤子期说。

  汤子期所说的流程,便是汤书彦的风雅颂置业先以便宜的价格,将这些耕地从汤书选手中买到,然后,汤书奇再以安置村民为由,向上级土地部门申请将集体耕地变更为宅基地,之后,风雅颂置业开始投资建设。最后,这些有着极大价格优势的房子被推向市场,用以吸引郑州的一些收入较低、对价格较为敏感的购房者。

  而截至目前,汤氏兄弟已经先后占用该村800多亩耕地,共建设房屋面积达70多万平方米,除了上述提及楼盘,还包括风雅颂·文化家园、风雅颂·天骄学府等多个楼盘。“即使按照2000元/平方米计算,销售金额也高达14亿元。”汤子期说,上述小产权房所用土地虽然均为柳林村集体所有,但该村村民却很少能分享到上述收益。

  汤英的一亩多耕地被建为小产权房,但汤英所得的,也只是一套100平方米左右的房子,而他之前赖以生存的耕地,却已经永久地失去了。“现在村里基本上也没什么耕地了。”60多岁的汤中杰说,目前,他每月的收入除了房租外,只有350元。

  复杂的利益链条

  相比于柳林村村民,作为小产权房业主,处于另一种尴尬中。“当时在这买房,一是冲着这儿的房子便宜,二是当时开发商承诺说,争取三年给我们业主办房本,现在,别提了,听说连开发商都被抓了。”于2008年在风雅颂·天骄学府小区购房的业主乔振岭向本报记者说。

  乔振岭所称的开发商,便是柳林村原村支书兼村主任汤书奇,以及汤书奇的弟弟、河南风雅颂置业有限公司原董事长汤书彦等人。

  多名来自柳林村的村民向本报记者证实,汤书奇、汤书彦兄弟等人已经多日不见踪影,柳林镇政府的工作人员亦向本报记者证实了上述消息,但当地纪检部门拒绝就此透露更详细的信息。

  本报记者多方努力亦无法与汤氏兄弟取得联系,上述两人的手机等联系方式均无法接通。

  据本报记者调查,小产权房之于郑州,绝非柳林村一例,而开发商背后,又活跃着村干部的身影。

  在同样位于郑州市北郊的马头岗村内,记者注意到,一排排外形精致的别墅格外引人注目。这些同是小产权房的建筑,由该村前任村支书兼村主任花二军开发。

  据河南省公安厅于2010年9月向河南省十一届人大常委会提交的《河南省公安厅提请许可对省十一届人大代表花二军采取刑事拘留强制措施的报告》,花二军利用其担任金水区柳林镇马头岗村支部书记兼村委会主任的职务便利,逐渐形成了以花二军为首的黑社会性质组织。

  目前,由花二军负责建造的近400栋别墅,除部分被“强制”卖给村民外,其他的却已经多被来自郑州的市民以3000元/平方米的低价购买。马头岗的村民们,同样没有从上述小产权房的开发中分享到收益。

  而在位于郑州市的长江路与京广南路交叉口,以及郑州市的西环路与中原路交叉口北等地,均可见大量类似的小产权房。随着小产权房的售出,这些村干部往往会从卖房中获取巨额收益,然而,同样享有这些土地的所有权的村民,却沦为最终的旁观者。

  对于业主而言,强拆则像是他们心中悬着的石头。2010年11月,位于郑州市花园路与连霍高速公路交叉口名为“中海怡缘”的小产权房小区,因未经过土地“招拍挂”等程序而被强拆。

  闻听此消息,已经购买小产权房多年的乔振岭对此颇感震惊。“中海怡缘能被拆,那我的这个房将来会不会拆?要是拆了,我能不能拿到补偿?”律师陈瑞波对此给出答案,由于小产权房很难拿到房管部门颁发的房产证,即使乔振岭已付过全款,但仍无法拥有所购房屋的物权,未来一旦遇到政策变动,或者房屋因涉嫌违法被拆迁,将很难获得相应补偿。

  但问题是,类似于乔振岭这样的业主,并不是个小数目。而涉及的城中村,也从最初的柳林村一地,蔓延到柳林镇马头岗村、十八里河镇柴郭村等周边10多个城中村。来自当地媒体的数据显示,截至目前,郑州市的小产权房面积已经高达200多万平方米。

  小产权房清理争议

  另据本报记者2007年至今对小产权房清理整顿的跟踪,事实上,从那时起,妥善地解决小产权房问题便已是争议两难。

  除了郑州小产权房目前所面临的处境,本报记者此前在北京多地调查显示,对于普通村民而言,即便是拆除小产权房,但由于小产权房地基的存在,复耕已是不可能之事,而不拆除,由于小产权房与《土地管理法》等法律相抵触,以及分配不均的现实,村民也难以从小产权房上获得好处。

  对于业主而言,因小产权房早已有之,一些交易也已经完成数年,退房也已不可能,又因小产权房无房产证以及其他相关手续,又使得业主难以得到相关法律保障。

  国土部则于4月18日通报了5起国土资源领域违法违规案件查处情况,其中,北京延庆县张山镇上郝庄村51栋小产权房被没收,并对村委会罚款227万元,通报同时,国土部并未提及更多的后续解决措施。

  而此次对小产权房试点清理,据媒体报道,小产权房清理将区别对待、分类处置、清理举措包括强制拆除、没收、停建和停水停电等,而由14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案,也已经上报给国务院,目前仍在等待最后方案的出台。

  对于此,中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示,仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等“堵”的措施,无法从根本上解决小产权房问题。

  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明此前接受本报记者采访时则称,低价小产权房吸引大量购买人群购买,农民之所以愿意冒着被拆除的风险建,是城乡土地二元制所导致。

  “随着城市化的推进,如果农民自己不建房,根据当前土地制度,土地一旦被征,他并不能分享到城市化带来的好处,相反,只能得到一个最低补偿。”蔡继明说,事实上,现存的土地城乡二元结构,一方面,使得地方政府依靠土地拍卖,进一步推高低价房价,另一方面,它也让中央政府每每调控房地产市场,却屡屡受挫。

  也是因此,蔡继明建议,在符合土地规划前提下,应当实行城乡土地同地、同权和同价,而一旦农村集体用地进入市场,将涉及到整个土地制度的变革,它的改革将影响深远。


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